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土地の売買に関する心裡留保と錯誤の第三者との関係について

心裡留保と錯誤の第三者

心裡留保とは、内心の効果意思と表示が不一致の場合に、表示上の通りの効果を与えるというものです。
具体的には、売るつもりがないのに、土地を売るといった場合に、相手方の信頼を保護するために、その契約を成立したものとします。
そのため、相手方がその後に第三者へ土地を転売した場合、意思表示をした人は無効を主張することができなくなります。
錯誤も、内心の意思表示と表示に不一致がある場合に関する規定ですが、こちらは表示をした人を保護しています。
具体的には、家を建てられる土地を買うという条件で売買をしたけれど、実際は法律の制限で家を建てられなかったという場合に、その契約を無効とします。
錯誤が動機にある場合は、それが契約内容として表示されている必要があり、例に挙げた家を建てられる土地を買うというのも、それに当たります。
錯誤の場合は、第三者を保護する規定がおかれていないため、相手が目的物を転売していたとしても、無効を主張することで、自分の権利を回復することができます。

土地の売買に課税される消費税への対策

平成26年4月に消費税が5%から8%に増税され、平成29年4月に予定されている10%への再増税はいったん延期の見通しですが、食料品などの生活必需品に対する軽減税率に関する議論が活発化しています。
 平成2年に3%で導入され、平成9年に5%となった消費税ですが、実は導入当初より、一部の取引は消費税の課税対象から除かれ、非課税とされています。
 不動産にかかわる取引では、土地の売買および賃貸借は非課税ですが、建物の売買は課税対象となります。
 また、消費税の納税義務は事業者なので、個人が所有する自宅やその他の不動産を売却しても納税義務はありませんが、会社が資産を売却した場合には、消費税を納付する必要があります。
 そこで、個人が所有する不動産を売却するときは、消費税の心配はありませんが、会社が所有する不動産を売却するときは、土地と建物の価格を区分することで、節税対策になります。
 例えば、マンションのような区分所有建物、土地と建物の一括売却をする場合、その中の土地の価格には消費税を納める必要がなく、建物価格の分だけが消費税の納税対象になります。


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